ALGUNAS PROPUESTAS ALTERNATIVAS PARA LOS INMUEBLES DE USO TURÍSTICO. Qué hacer con AIRBNB y otras p
Este verano, nuevamente, se han generado una multiplicidad de noticias relacionadas con el control de las viviendas de uso turístico, especialmente en grandes ciudades como Barcelona y Madrid. Las alcaldesas de la nueva política y sus equipos han decidido adoptar medidas más contundentes que sus antecesores de la antigua política para meter en vereda tanto a las plataformas multinacionales de la nueva economía colaborativa (Airbnb, Holiday Lettings, 9flats.com, Roomorama o Wimdu) afectando, de rebote, a las personas que ostentan la titularidad de las viviendas.
Después de valorar la situación paso a manifestar mi opinión y algunas propuestas alternativas para encontrar un encaje del binomio control-libertad que presentan algunos supuestos con la situación económica y la necesidad de valorar el descanso y tranquilidad de los vecinos.
Empezaré en primer lugar por el derecho a la tranquilidad, la paz y el sosiego. Sin duda, se trata de un derecho trascendental, y podemos encontrar conexiones con algún derecho fundamental internacionalmente reconocido. La vivienda habitual se convierte en el lugar donde se desea el reposo y la tranquilidad, un lugar al que románticamente atribuimos todos los derechos más íntimos y de protección. Nada tiene que ver con el apartamento estival, la habitación de hotel o el camping donde se produden molestias derivadas del resto de huéspedes y personas usuarias. Lugares, estos últimos, a los que otorgamos un alto nivel de tolerancia por hallarnos en el momento del descanso y relax respecto de la vida cotidiana. Pero la idílica situación del edificio de vecinos bien avenidos, tranquilos y sosegados poco tiene que ver con la realidad de un gran número de edificios residenciales. Siempre existen vecinos más alborotadores; fiesteros; movidos; noctámbulos o madrugadores, que alteran los bioritmos de la totalidad de los vecinos. Quizás rondando los cincuenta observo retrospectivamente el recuerdo de los sufridos serenos que en mi niñez paseaban por las calles de los barrios más populosos y que presentaban mayor necesidad de control por el régimen fascista, tenían llave de los portales y acudían a las palmadas de un vecino que había olvidado la llave o tenía dificultades para acceder al portal de su vivienda. Por suerte, esta situación ha sido más que superada, llegaron los porteros automáticos y ya no existe un único modelo de horarios, ni un modelo “normal” de sociedad. No existe una cadena pública que nos cierra la emisión con himno nacional incluido para recordarnos que hay que irse a dormir; nadie se escandaliza por si el vecino del quinto tiene puesta la tele hasta las dos de la madrugada, siempre que los decibelios que emita no perturben gravemente el sueño del resto; si juega con una consola; caza pokemons por la escalera con una tablet; o se va a hacer running a las 5 de la mañana o a las 11 de la noche para cumplir con los objetivos marcados por su smartwatch o su fitbit. Nada importa qué horario tiene cada vecino, y el nivel de tolerancia, con la consabida molestia es bastante elevado.
Entonces, si nuestra evolución social ha mejorado tanto, ¿Por qué les parece tan obsceno a nuestros gobiernos, que actúan en beneficio de los vecinos y en general de la ciudadanía, que un vecino residente anuncie en una plataforma la cesión temporal de su vivienda a cambio de dinero o de un valor para poder hacer vacaciones en otra ciudad? ¿Cuál es la gran molestia que produce el alquiler de un piso completo a las hordas de turistas que valoran tanto el centro comercial en que se han convertido el centro de algunas de nuestras ciudades? Hace 15 años que conozco de primera mano la situación de un edificio muy cercano a la Plaza de Catalunya de Barcelona, de hecho está a menos de 50 metros, y desde entonces, cada semana accede al ático un grupo de entre 6 y 10 personas, con sus maletas y bolsas de viaje para disfrutar de sus momentos de relax. Primero fue el ático, luego se añadieron más pisos, pero no han conseguido colonizar la totalidad. Utilizan de forma reiterada el ascensor, evidentemente para ascender a los pisos más altos; gastan luz; ensucian, aunque sólo sea por el trasiego continuo; abren y cierran el portal de cualquier manera y estropean la cerradura de acceso; si se confunden pican de vez en cuando a otros pisos en cualquier horario, y pretenden que todo el mundo celebre su fiesta; se alborotan cuando deciden bajar corriendo la escalera, o cantar algún canto regional propio cuando van un poco más contentos de lo normal. Sí, es cierto, generan problemas, molestias, incordian, para muchos son insoportables. Hay que prohibir los apartamentos destinados al uso turístico, no podemos seguir así. Creo que esta no es la solución. Por lo menos no es la que yo creo mejor.
Sinteticemos, cuáles son los argumentos que podemos utilizar para denegar la existencia de usos turísticos en las fincas:
1.- Que ocasionan graves molestias.
2.- Que son actividades económicas no autorizadas, y que no tributan ni están sometidas a un control administrativo.
3.- Que hacen un uso intensivo de las infraestructuras e instalaciones comunitarias.
4.- Que multiplican el número de usuarios del inmueble y permiten el acceso a terceros desconocidos, carentes de vínculos y empatía con el resto de vecinos, y por breves periodos temporales.
Utilizando los mismos argumentos podríamos prohibir que se instalaran en la comunidad de propietarios médicos; notarios; abogados; gestorías; dentistas; escuelas de idiomas; baile; canto; música; y tantos otros profesionales que hacen un uso, aún más intensivo de las instalaciones de la finca; que permiten el acceso de terceras personas ajenas a aquélla; que pueden ocasionar molestias; y que pueden llegar a tener una mayor incidencia que los anteriores. Incluso aquellos propietarios cedentes tradicionales a través del arrendamiento de su inmueble a estudiantes universitarios amantes de las fiestas. Todos prohibidos. Y qué decir de los locales comerciales: de las terrazas, que aunque funcionen en horarios tolerables, arrastran sillas, generan un rumor de fondo tan característico; de los que abren y cierran persianas porque empiezan pronto a trabajar o cierran tarde; de los aires acondicionados; de los hilos musicales de esas tiendas y locales. Nuevamente, ¿la solución es prohibirlos? Pues no. Es una mala solución, salvo que el derecho a la tranquilidad sea prioritario de forma absoluta e ilimitada frente al desarrollo social y económico.
¿Tienen más derechos a la explotación económica los titulares de locales comerciales; o los titulares de fincas destinadas a despacho profesional que el resto de propietarios? No, tienen los mismos derechos. Son derechos genéricos a obtener los frutos reales o económicos del inmueble. Un derecho antiguo, primitivo, agrícola, transformado por razones sociales que pueden llegar a disfrute de derechos inmateriales.
Y, ¿no podemos considerar que el nuevo sistema de control administrativo va en contra del nuevo paradigma jurídico que establece que el uso de una licencia o permiso, sea o no municipal, debe ser un último recurso, y que se debe permitir, desde una óptica más liberal, el desarrollo económico, que en algunos casos también redunda en el desarrollo social, y sólo cuando existan problemas derivados pasar al control? ¿Debemos volver al antiguo modelo de licencias, controles, suspensiones y prohibiciones? Pues creo tampoco.
Para muchos el mundo está cambiando, seguramente los egipcios, los Han del Norte, los aqueos, los celtas y los aztecas ya eran conscientes del cambio, quizás el elemento novedoso es la velocidad que se observa en estos momentos. La intercomunicación de la globalización, la generación de nuevas expectativas para los antiguos ciudadanos normales, permiten que la gente tenga diversas opciones a la hora de viajar: coger la tradicional mochila y desenpolvarla; acercarse a la salida de una ciudad, hacer autostop y esperar que un buen samaritano o un camionero aburrido de ir solo nos lleve a la ciudad más lejana que le coja de camino; allí buscar un albergue, o acampar y poder ver el lugar de destino con un presupuesto muy ajustadito. O sin renunciar a los teóricos placeres comerciales del turismo ser algo más innovador; apuntarse en una plataforma de carsharing, compartir un vehículo con alguien que hace ese mismo recorrido pero que no lleva el coche lleno y que quiere repartir sus propios costes de desplazamiento; buscar una habitación en una plataforma de vivienda compartida, abonando una parte muy inferior al coste de un hotel, incluso de un albergue; poder conocer una ciudad de una manera diferente y hacer ese desplazamiento de exploración de nuevos lugares o esas vacaciones más económicas de una forma no tradicional. Sin duda la visión es algo idílica, para algunos estamos ante redes explotadoras de conductores; de viviendas; de comunidades de propietarios. Para otros podemos estar ante la defensa de los grandes intereses económicos tradicionales, que ven peligrar el status quo y temen tener que reducir sus beneficios. Hay visiones para todos los gustos, e ideológicamente podemos posicionarnos en cualquier de ellas o ser eclécticos. Por eso conviene ser muy prudentes y reflexivos antes de adoptar una resolución pública, representativa del conjunto de la sociedad, al respecto.
La sanción como último recurso.
El nuevo camino iniciado por las autoridades con el fomento de la sanción; en la denuncia por particulares; en los ojeadores de pisos turísticos, puede acabar con grandes conflictos en las comunidades de propietarios, y puede parecer una cesión ante los grandes grupos hoteleros. Sin duda para mi no es lo mismo el vecino que alquila su vivienda de una forma esporádica, con el objetivo de complementar o mejorar su ingresos mermados por una crisis cruenta, a aquella empresa patrimonial que adquiere una infinidad de viviendas y no pretende hacer un uso colaborativo de la vivienda, sino que pretende crear un implant de una habitación de hotel en un inmueble destinado mayoritariamente a uso residencial, mientras que espera cómo se revaloriza el inmueble que ha comprado a precio de saldo; que tiene personas contratadas o no para realizar los trabajos de mantenimiento y preparación del inmueble turístico, y que prefiere no contribuir al sistema fiscal, como si fuera una opción personal.
El sistema de control no es malo en si, pero sus consecuencias, aplicadas de forma automática, pueden ser nefastas para una parte de la población que no busca un enriquecimiento contra viento y marea, sinó que pretende obtener un ingreso extra aprovechando su inmueble.
Propiedad horizontal en Catalunya. Una propuesta tímida.
La normativa catalana en materia de propiedad horizontal pretende tímidamente llegar a algunos arreglos, pero se queda en el intento. En concreto, el Libro Quinto del Código Civil de Catalunya, en el artículo 553-45 apartado 4 prevé que el título de constitución establezca un incremento en la participación de los gastos comunes cuando exista un uso o goce desproporcionado de forma probada de elementos o servicios comunes a consecuencia del ejercicio de actividades profesionales o empresariales en el piso o local. Y añade la posibilidad de que el acuerdo no requiera la modificación del título constitutivo de la comunidad, que se apruebe por mayoría de 4/5 partes de propietarios y cuotas en junta de propietarios. Y establece un límite, que en ningún caso el incremento supere el doble de lo que correspondería por cuota.
Acuerdos de las comunidades vecinales.
Pero qué ocurre si existe acuerdo entre los vecinos, o entre los vecinos y los operadores económicos. Sin duda es la mejor opción. Individualizar los costes producidos por el uso intensivo de la finca, y adicionalmente pactar una compensación para la comunidad, que se vería resarcida de los costes ocultos que le provoca el uso del inmueble y algunas de las molestias. Engrasar los engranajes puede ayudar a que las molestias se analicen desde otra óptica. O puede que no, pero se habría permitido una opción de mejora respecto de la situación actual. Establecer normas de funcionamiento comunitario, puede ser otra medida de autoregulación, y realizar la declaración de la actividad para cumplir con la hacienda pública, en todas sus manifestaciones, estatal, autonómica y local, así como abonar las correspondientes tasas turísticas.
Zonificación y establecimiento de cuotas revisables y recurrentes.
Podemos establecer porcentajes de pisos con finalidades turísticas sobre el total de viviendas de cada zona, y permitir que regularmente, aquellos que no han podido beneficiarse del modelo, por estar cubierto el cupo, puedan ser agraciados con una oportunidad? ¿Sería positivo extender el modelo a toda la ciudad? Descongestionar; mostrar las otras Barcelonas o Madriles, y de tantos otros lugares, facilitando ver las caras poliédricas de cada lugar; enseñar las riqueza y permitir que todo el mundo pueda beneficiarse del sistema?
Incremento de la tasa turística.
También ha llegado la hora de mejorar el concepto impositivo de la tasa turística, la antes denostada tasa turística, sobre la que se anunciaban toda clase de males, no es más que una pequeña afectación para el turista, diferenciación entre tres categorías 5 estrellas y cruceros (2,25 €/ estancia); 4 estrellas (1,10 €/estancia); resto de establecimientos (0,65 €/ estancia) cuantías máximas que se fijan en la ciudad de Barcelona, y con un límite de cobro máximo de 7 noches. Nuevamente propongo su incremento sustancial, que ayude a compensar los efectos que tiene el turismo masificado sobre los habitantes de las ciudades. Un incremento que vaya destinado no a política de promoción turística para atraer a más turistas, si no a mejorar los espacios e infraestructuras comunes: nuestros parques; nuestros servicios de limpieza viaria; la red de autobuses, tranvías y metros; la potenciación de más y mejores recursos culturales; (por poner un ejemplo muy cercano en el tiempo: si las fiestas de Gràcia o de Sants se han convertido en un nuevo atractivo turístico e impide realizar un disfrute al estilo más tradicional, ¿por qué no se destinan más recursos a dimensionar la fiesta, en beneficio de todos? No es tan difícil incrementar la dotación presupuestaria, permitir que más calles se engalanen y que el número de personas que pueden disfrutar de la fiesta sea correlativo al número de personas que la visitan). Igualmente se hace necesaria la implementación de sistemas de bajo consumo y emisión de CO2, que redunden en beneficio de las personas que habitan en la ciudad. Establezcamos obligaciones respecto de la reducción del uso de recursos medioambientales, y luego procedamos a la reutilización y lo que quede a reciclar. El uso intensivo acabará generando problemas para todos.
Tanto el impacto medioambiental, como el impacto sobre las infraestructuras y los usos ciudadanos son problemas muy importantes. El turista no es un ciudadano, es un observador pasavolante, una persona que viene a consumir un producto enlatado, otros pretenden captar una experiencia, un recuerdo, a poner una muesca o un sello más en su pasaporte mundial “Yo estuve en Barcelona”, en Berlín, Londres o Nueva York, en el Pirineo o en los Alpes. Muchos visitan la ciudad desde un crucero unas horas, y se dan por satisfechos con conocer dos hebras de una pincelada de plástico, otros pueden vivir muchos años y siempre sorprenderse con el atractivo de los rincones de nuestra ciudad. Y es este turismo masivo quien expulsa al ciudadano autóctono de su entorno, de su cultura y de su vida cotidiana.
Limitación de microinjertos de hoteles.
Creo que hay que limitar la posibilidad de hacer microinjertos de hoteles en edificios de viviendas. Si un operador económico quiere tener un hotel diseminado debe operar con las reglas del juego del resto de empresas. Los edificios de viviendas, de entrada, no están destinados a ser edificios mixtos, salvo que las comunidades lo acepten y sean adecuadamente compensadas, y asuman la carga de adoptar las medidas de seguridad, contraincendios, evacuación, etc, a las que están sometidos otros operadores económicos. No hace tanto que se instalaban antenas de telefonía móvil a cambio de pingües beneficios, y pese a la posibilidad de riesgos sobre la salud. Que lo decidan las comunidades con el máximo de información, que fijen sus normas, y que se sometan a las reglas del mercado.
Limitar la especulación.
Desde un punto de vista urbanístico y de traza de la trama social, debemos prestar mucha atención a otro peligro: LA ESPECULACIÓN, sin duda uno de los grandes, se puede encontrar oculta detrás del nuevo modelo; presenta la problemática de desertizar el centro de la ciudad y los entornos de los polos de atracción turística; y como toda sobreexplotación, matará a la gallina de los huevos de oro; Tenemos ciudades que de ser modelos de éxito pasan a morirse de éxito y no vamos a hacer nada efectivo para evitarlo? Atacamos a los pequeños y dejamos que los grandes sigan campando a sus anchas? Creo que es mejor un modelo con normas básicas de regulación, revisiones periódicas y explotación controlada, que proteja a los más pequeños y permita que ellos también se beneficien del desarrollo.
Conclusión.
En conclusión, hay que hacer cosas, muchas, es un importante reto para todos, se pueden utilizar las recetas tradicionales o ser más imaginativos y buscar alternativas que tengan claro los objetivos a cumplir: Mantener y mejorar la calidad de los puestos de trabajo; del uso del espacio público; aprovechar los beneficios económicos derivados de la globalización; conseguir obtener del turista algo más que su dinero, su opinión, su integración, la mejora, la innovación. No lanzarnos a los brazos del ídolo, en algún momento Barcelona dejará de ser destino turístico, y nuestro modelo social debe estar por encima de ello.
Con relación al control, es conveniente fijar standards, mínimos infranqueables; lineas rojas; elementos de seguridad; elementos de civismo; SÍ, es necesario, pero sabiendo que el derecho cuando se crea y se aplica se puede hacer beneficiando a algunos y perjudicando a otros.
Juanjo Pérez-Montes
